Аудит договоров на строительные работы

Наиболее часто услуга востребована в следующих случаях:

• Перед подписанием договора с подрядчиком — когда заказчик получил проект договора от контрагента и хочет убедиться, что условия не содержат скрытых рисков.
• При смене подрядчика или поставщика — когда необходимо оценить, насколько договорная база предыдущего периода соответствует текущим задачам и не создаёт препятствий для работы с новыми контрагентами.
• При выявлении проблем в ходе исполнения договора — когда подрядчик допускает просрочки, заказчик получает претензии или возникают споры по объёмам и качеству работ.
• Перед предъявлением претензий или иском — когда необходимо оценить, насколько договорная база позволяет обосновать требования заказчика.
• При большом количестве договоров — когда заказчик ведёт строительство с привлечением множества субподрядчиков и поставщиков и нуждается в системной проверке договорной документации.
• При привлечении банковского финансирования — когда кредитная организация требует подтверждения обоснованности договорных обязательств и отсутствия скрытых рисков.
• Перед реорганизацией или продажей бизнеса — когда договорная база подлежит оценке в рамках due diligence.
• При спорах с контрагентами — когда требуется независимая оценка договорных условий для судебного или претензионного процесса.

Базовый перечень работ в рамках услуги включает в себя:

Подготовительный этап

• Изучение перечня договоров, подлежащих аудиту, и их классификация по типам (подряд, поставка, услуги, транспорт, аренда)
• Сбор информации о фактическом ходе исполнения договоров и возникших проблемах
• Согласование с заказчиком приоритетных направлений проверки и глубины анализа
• Определение перечня нормативных и договорных рисков, на которые будет сделан акцент

Правовая экспертиза договоров подряда

• Проверка соответствия условий договоров требованиям Гражданского кодекса РФ и профильного законодательства о строительстве
• Анализ предмета договора, состава и содержания работ, порядка их изменения
• Проверка условий о сроках, стоимости, порядке оплаты и приёмки работ
• Выявление условий, ограничивающих ответственность подрядчика или создающих необоснованные риски для заказчика
• Анализ условий о гарантийных обязательствах, устранении недостатков и порядке предъявления претензий

Аудит договоров с поставщиками и транспортными компаниями

• Проверка договоров поставки материалов и оборудования на предмет соответствия техническим требованиям проекта и строительным нормам
• Анализ условий о качестве, комплектности, сроках поставки и ответственности за нарушение обязательств
• Проверка транспортных договоров и договоров на оказание услуг спецтехникой на предмет распределения рисков и ответственности
• Выявление условий, которые могут привести к удорожанию поставок или срыву сроков

Анализ договорной базы субподряда

• Проверка соответствия договоров субподряда условиям генерального договора с заказчиком
• Выявление противоречий между обязательствами генерального подрядчика перед заказчиком и субподрядчиками
• Оценка объёма договорной документации и её достаточности для контроля исполнения
• Анализ рисков, связанных с цепочкой субподряда и распределением ответственности

Проверка экономической обоснованности договорных условий

• Анализ соответствия договорных цен и порядка их формирования фактическим объёмам и рыночным условиям
• Выявление условий, допускающих необоснованное увеличение стоимости работ или поставок
• Проверка порядка изменения цены и условий, при которых оно возможно

Оценка рисков и подготовка рекомендаций

• Классификация выявленных рисков по степени критичности
• Разработка рекомендаций по изменению договорных условий в пользу заказчика
• Подготовка проекта протокола разногласий или дополнительного соглашения (при необходимости)
• Формулирование предложений по структуре договорной работы на будущее

Подготовка заключения

• Составление отчёта с перечнем выявленных рисков и несоответствий по каждому договору
• Указание конкретных пунктов договоров, требующих изменения, с обоснованием
• Общие выводы о состоянии договорной базы заказчика
• Согласование и передача отчёта заказчику

В зависимости от конкретной ситуации заказчика перечень работ может быть расширен — например, включать сопровождение переговоров с контрагентами по изменению условий договоров или разработку типовых форм договоров для дальнейшего использования.

Сроки зависят от количества и объёма договоров, а также от глубины проверки. Ориентировочно:

• аудит одного договора средней сложности — от 1 до 3 рабочих дней;
• аудит пакета договоров (5–10 документов) — от 3 до 7 рабочих дней;
• комплексный аудит договорной базы строительного проекта — от 7 до 15 рабочих дней и более.

Возможна оперативная проверка отдельных договоров или выборочный аудит по согласованному перечню вопросов.

Работы выполняются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Основным документом, регулирующим договорные отношения строительного подряда, является Гражданский кодекс РФ.

При проверке договоров применяются также:

• Градостроительный кодекс РФ — в части требований к участникам строительства, допускам и ответственности
• Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» — при аудите договоров, заключённых по государственным и муниципальным закупкам
• Федеральный закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» — при аудите договоров, заключённых по закупочным процедурам
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» — в части соответствия договорных обязательств по разработке документации установленным требованиям

При анализе отдельных условий договоров используются положения соответствующих сводов правил и ГОСТов, если договорные обязательства касаются качества, приёмки или гарантий по строительным работам.